Comprou imóvel na planta e está recebendo cobrança de condomínio antes da entrega? Entenda quando você é obrigado a pagar e o que fazer se a cobrança for indevida.

condomínio imóvel na planta

A dúvida que todo comprador tem

Você comprou um apartamento na planta, está pagando as parcelas em dia, mas o imóvel ainda não foi entregue. De repente, chega uma cobrança de taxa de condomínio.

A primeira reação é de surpresa: "Como vou pagar condomínio de um apartamento que ainda não recebi?"

A boa notícia é que você está certo em questionar.

Enquanto você não estiver na posse do imóvel – o que acontece apenas com a entrega formal das chaves – a responsabilidade pelas taxas condominiais é da construtora, não sua.

O que a lei diz sobre isso?

A obrigação de pagar condomínio nasce com a posse do imóvel, e não com:

• A assinatura do contrato de compra e venda

• O registro da escritura

• A emissão do habite-se pela prefeitura

• O início do funcionamento do condomínio

  
  

Sem a entrega efetiva das chaves, não há obrigação de pagamento.

Isso porque quem continua na posse do bem é a construtora ou incorporadora, que permanece responsável por todas as despesas condominiais até transferir a posse ao comprador.

O que diz a jurisprudência?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou esse entendimento de forma clara:

"A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é do proprietário ou possuidor do imóvel, e esta responsabilidade somente se transfere ao adquirente quando ocorre a imissão na posse, que se dá com a entrega das chaves."

(REsp 1.345.331/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 18/06/2013)

Esse posicionamento é reiterado em diversos julgados recentes e representa a orientação predominante nos tribunais brasileiros em 2026. O STJ já decidiu casos semelhantes em:

• REsp 1.442.840/PR (2014)

• REsp 1.628.270/SP (2016)

• AgInt no AREsp 1.353.897/SP (2018)

  
  

Todos confirmam: posse = responsabilidade por condomínio.

Responsabilidade da construtora

Enquanto o imóvel não é disponibilizado ao comprador, a construtora ou incorporadora permanece responsável por:

• Taxas condominiais ordinárias

• Taxas condominiais extraordinárias

• Rateios de obras emergenciais

• Fundo de reserva do condomínio

  
  

Essa responsabilidade independe de cláusula contratual em contrário. Ou seja, mesmo que o contrato diga algo diferente, a lei e a jurisprudência protegem o comprador.

Quando a responsabilidade passa para o comprador?

A partir do momento em que há a entrega efetiva das chaves e você assume a posse do imóvel.

Importante: mesmo que você não se mude imediatamente, a partir da entrega das chaves a responsabilidade pelo condomínio é sua.

Atenção: recusa injustificada de chaves

Existe uma situação especial que você precisa conhecer:

Se a construtora comprovar que:

• As chaves estavam à sua disposição

• O imóvel estava em condições de ser habitado

• Você recusou injustificadamente o recebimento

  
  

Nesse caso, a responsabilidade pelo condomínio pode passar a ser sua a partir do momento da recusa.

Por isso, se você tiver motivos legítimos para não aceitar o imóvel (vícios de construção, acabamento incompleto, problemas estruturais), é fundamental documentar tudo por escrito e, se possível, com laudo técnico.

E se o imóvel tem problemas na entrega?

Você não é obrigado a aceitar um imóvel com:

• Acabamentos incompletos ou diferentes do memorial descritivo

• Vícios de construção (infiltrações, rachaduras, problemas elétricos ou hidráulicos)

• Áreas comuns inacabadas

• Falta de habite-se ou outras documentações obrigatórias

  
  

Nesses casos, você pode recusar legitimamente a entrega e não será responsável pelo condomínio até que os problemas sejam resolvidos.

O que fazer se receber cobrança indevida?

Se você está recebendo cobrança de condomínio antes da entrega das chaves, siga estes passos:

1. Documente tudo

• Guarde as cobranças recebidas

• Verifique se há registro de entrega de chaves

• Confirme se você assinou algum termo de recebimento

  
  

2. Notifique a construtora por escrito

• Envie notificação extrajudicial (de preferência com AR - Aviso de Recebimento)

• Solicite a suspensão imediata das cobranças

• Explique que ainda não recebeu as chaves

  
  

3. Entre em contato com o condomínio

• Informe ao síndico que você não está na posse do imóvel

• Solicite que as cobranças sejam direcionadas à construtora

• Peça esclarecimentos sobre a situação

  
  

4. Busque orientação jurídica especializada

Se a cobrança continuar, procure um advogado especialista em Direito Imobiliário para:

• Analisar seu contrato de compra e venda

• Verificar se há cláusulas abusivas

• Ingressar com ação judicial, se necessário

• Evitar que seu nome seja negativado indevidamente

Pontos Importantes

Alguns pontos que reforçam ainda mais a proteção ao comprador:

Lei 13.786/2018 (Marco Legal da Incorporação Imobiliária)

Estabeleceu regras mais claras sobre responsabilidades da incorporadora e prazos de entrega, fortalecendo a posição do comprador.

Código de Defesa do Consumidor aplicado ao setor imobiliário

Os tribunais têm reconhecido cada vez mais a aplicação do CDC nas relações entre construtoras e compradores, o que significa maior proteção contra cláusulas abusivas.

Jurisprudência consolidada

O entendimento de que a posse define a responsabilidade pelo condomínio está cada vez mais pacificado, facilitando a defesa dos compradores.

Resumo prático: tire suas dúvidas rapidamente

Já assinei o contrato, mas não recebi as chaves. Pago condomínio?

• Não. Sem posse, sem obrigação.

  
  

O habite-se já foi emitido. Pago condomínio?

• Não, se você ainda não recebeu as chaves.

  
  

Recebi as chaves mas ainda não me mudei. Pago condomínio?

• Sim. A partir da entrega das chaves, você é responsável.

  
  

A construtora quer me entregar as chaves mas o apartamento tem problemas. Sou obrigado a aceitar?

• Não. Você pode recusar legitimamente e não paga condomínio até a regularização.

  
  

Recebi cobrança indevida e meu nome pode ser negativado. O que fazer?

• Procure um advogado imediatamente para proteger seus direitos.

  
  

Conclusão

Conhecer seus direitos evita prejuízos financeiros e garante tranquilidade durante a compra do seu imóvel.

Lembre-se:

• Antes da entrega das chaves: você não paga condomínio

• Após a entrega das chaves: mesmo que não tenha se mudado, a responsabilidade passa a ser sua

• Cobrança indevida: você tem direito de contestar

Se você está enfrentando cobranças indevidas de condomínio ou tem dúvidas sobre seus direitos na compra de imóvel na planta, uma análise jurídica personalizada pode proteger seu patrimônio e evitar prejuízos. Entre em contato para uma avaliação inicial do seu caso.